投資先做好財務規劃: 雙薪家庭購屋的案例

原文刊登於商周財富網: 夫妻有錢就買房,怎料先生一夕被資遣…3指標評估家庭財務,投資最好留後路

購屋可能是多數人理財的首要目標,但是因為金額龐大,在理財上也要小心處理。在財務規劃上,我們看到部分人在購屋時,沒有好好衡量自己的財務狀況,以至於在購屋上可能產生不小的損失。

李先生夫妻都在工作,他們有一個5歲的兒子。李先生是從事業務性質的工作,因為收入不錯,夫妻兩人薪水每月21萬元,由於覺得買房子是一個不錯的投資,現在的房貸利率也低,因此他們除了自住的房子外,又買了另外一間房子當投資。

這是他們的財務狀況:

除了不動產外,他們沒有其他的投資,而房貸支出也占了他們月支出的一大半,資產主要也都是不動產。

但是意外的是:李先生工作產生變化,公司無預警的組織變動,他遭到資遣。換了一個工作後,薪水從原來的17萬變成了12萬,突然少了5萬的月收入,讓他們每個月透支4萬多元。

他們開始思考要如何因應,他們每月最大的支出來自於房貸:自住房子貸款1,500萬,利息2%,月繳75,756元。另一間投資用的房子貸款900萬,利息1.5%,月繳43,375元。如果把投資用的房子賣掉,應該可以解決每月透支的問題,但是他們找了房仲來詢問,才知道附近的房價已經跌了約三成。二間房子原先的買價及貸款資料如下:

他們現在的資產負債狀況表:資產從原來的2,058萬,變成870萬。
後來他們賣掉投資性不動產,每月減少了43,375元房貸支出,雖然他們因此虧了一些錢,但是至少每個月不再透支,家庭的財務就好多了。

等到事情都處理得差不多了,李先生夫婦開始思考起一個問題:他們理財的方式都是沒有什麼計畫,覺得有錢就去買房子,但事後回想,這應該有更好的方式做理財。他們希望把家庭財務做個有系統的整理,於是他們上網找到了一個財務顧問做諮詢,在經過二次的約談後,財務顧問為他們點出幾個方向:

一. 讓家庭財務保持健康的狀態,避免入不敷出的窘境

有幾個跟家庭財務相關的財務指標,可以用來衡量家庭財務是否健康:

1. 負債比率

負債比率=總負債 / 總資產 ,負債比率可衡量還債的能力,一般來說負債比率越高財務負擔愈大,收入不穩定時無法還本付息的風險也越大。一般建議家庭的負債比率小於等於50%,是比較健全的家庭財務管理。

負債比率,數值越接近0代表財務越健康,數值越大代表越危險,家庭可保持適當的負債(例如房貸),例如20%~40%是不錯的比率,但是如果這比率過高,代表過多財務資源用於房貸、負債等支出,恐怕將會影響生活品質。

以李先生的狀況原先為:2,000萬/4,059萬=49%,但是房價跌3成,這比率變成:1,952萬/870萬=224%,這就是一個相當大的警訊了。

2. 負債攤還支出比〈負債收入比率〉

負債攤還支出比率=每年償債額 / 年收入這是指家庭到期需支付的債務本息與同期收入的比值,它是衡量家庭一定時期財務狀況是否良好的重要指標,一般而言維持在 0.5以下比較合適。建議比例:30%~50%。

以李先生的狀況原先為:143萬/294萬=48.6%,後來收入下降後變成:143萬/224萬=59.6%,代表他們整年的收入有近6成都用來做還債的支出,這比率就太高了。而在債務支出比〈債務支出比:每月債務還款支出 / 月收入,建議比例:36%以內〉方面,
李先生的比例原為:11.9萬/24.5萬=48.6%,後來收入降低後變成:11.9萬/18.7萬=63.6%,這比率也是太高了。

3. 速動比率

在企業財務學中,對檢視企業的財務是否健全會以「流動比率」來衡量,這是在看企業是否有足夠的流動資產可以支付流動負債。流動負債指的是一年之內需償還的負債。

流動比率計算的公式是: 流動比率=流動資產 / 流動負債。
流動資產是指1年之內可以變成現金的資產,它包括了現金及約當現金、流動性金融資產〈短期要出售的證券、短線操作的投資〉、應收票據、應收帳款淨額、存貨等。

而另一個「速動比率」又比「流動比率」嚴格,因為速動比率中的流動資產不計入公司存貨,因此它能反映公司在不計存貨的情況下,是否足夠的流動資產支付流動負債。速動比率若低於一,代表公司很可能無法清償流動負債。
在個人財務規劃上,我們把速動比率定義為:速動比率=速動資產 / 每月經常性開支。

而速動資產是指未發生資產本金損失條件下,能迅速變現的資產,主要有現金、存款、貨幣市場基金等,一般來說家庭流動性資產應至少能滿足家庭3~6個月的日常開支,速動比率建議最少為3~6倍

我們看到李先生的速動比率原為:58.7萬/20.3萬=2.9倍,後來變成:22.7萬/20.3萬=1.1倍,這比率都相當的低,他們的資產都是非流動性資產:如不動產等,而現金等流動性資產太少,因此他們的家庭會有財務週轉上的困難。

二. 控制家庭支出,保留緩衝及應急的空間

李先生他們原來債務支出過重,變成每個月都沒有節餘可做投資、儲蓄等規劃,而且房貸利率萬一調升,每月恐將多出1、2萬元的支出,對他們將造成另外一種負擔。

在少掉每月4萬多的房貸後,財務顧問另外協助他們利用記帳,整理每月的支出,把支出降低了15,000元。他們也開始把15,000元,撥入一個獨立的投資帳戶做ETF〈指數型股票基金〉的投資。

三. 考慮資產的流動性,永遠為自己留後路

在個人財務上流動性資產指現金、存款、基金投資、保單現金價值等馬上可以動用的錢,另外一種非流動性資產:例如不動產等,要變成現金的資產並沒有那麼快,房子可能因為供給過剩、行情看跌等等因素,造成你想賣房子賣不掉,流動性就會有問題。

家庭財務上要另外考慮的一點是:生息資產的比重是否過低,生息資產比重=生息資產 / 總資產。

生息資產指的是可以經由投資、儲蓄等,產生利息、投資報酬等資產,譬如基金、股票等投資,或是投資性的不動產等,由此比重可看出投資等被動收入占資產的比重,這比率是愈高愈好,代表有源源不絕的收入來源。

李先生他們的理財方式,資產只有現金及不動產,其中雖然有投資性不動產,但是因為變數比較大,房子買賣受到經濟、環境等影響比較大,因此財務顧問建議他們:生息資產的型式可以更多樣化,不要只集中在1、2種類別。可以持有基金、ETF等投資標的,可以產生股利、股息、投資報酬等,而且隨時可以變現贖回,可以兼顧到流動性的需求,不會像房子可能想賣時買氣不佳,或是價錢不好,有時是想賣也賣不掉。

所以在個人/家庭的財務規劃上,我們要兼顧到幾個層面:我們必須從財務安全、現金流量、資產效益、保險涵蓋等幾個面向,去看個人/家庭的財務是否健全,如以下的圖形:

就像紅黃燈的警示效果一樣,在上面的圖形如果出現黃燈,甚至是紅燈時,就代表個人/家庭的財務出現警訊、需要做調整了,在理財上應該隨時檢視個人與家庭的狀況,讓它保持在綠燈的健全狀況。
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